邓州市地处豫、鄂、陕交界,素有“三省雄关”,“豫西南门户”之称,是省委省政府批准的重点扩权县(市)和对外开放重点县(市)。全市辖28个乡镇(办、区),户籍人口157万人,总面积2369平方公里,总耕地面积244万亩。
邓州古称“邓”或“穰”,是河南省试点直管县级市,总面积约2300平方公里,地处南阳盆地中南,位于河南省西南,豫鄂交界部,西通巴蜀,南控荆襄,素有“三省雄关”之称。邓州左襟白河,右带丹江,江汉环其前,伏牛耸其后,宛桐障其左,郧谷拱其右,江汉之上游,襄汉之藩篱,秦楚之扼塞,沃野百里,古代地志将邓州描绘为天府首选之地。
邓州区位优越,交通便利.位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角中心,起着承东启西的“桥梁”作用。邓州距襄阳、老河口、南阳三个机场均在60 公里以内,可直达全国各地。已经建成的太原至澳门高速公路,内邓高速公路穿境而过,邓州至老河口高速公路于2012年12月开工。洛湛铁路,规划建设的蒙西华中铁路,郑渝高铁均过境并设站。207国道环城而过,形成邓州四通八达的立体交通网。西气东输二线设邓州支线;西气东输三线过境邓州设总分气站并建设新邓州支线。使之成为河南重要的能源走廊。

2010年,邓州市国民生产总值突破250亿元大关,较2007年增长了51.29%,年均增幅12.81%,产业结构于2009年首次实现“二、三、一”的局面,第三产业发展势头强劲,产业结构的占比首次超过农业产值比重位居第二。
2010年,人均可支配收入为14302元,较2007年增长了39.38%,年均增幅近10%。
2010年邓州市消费品市场快速增长,全年实现社会消费品零售总额70.4亿元,较09年增长18.9%。随着人们生活水平的提高和消费观念的转变,邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展,行业规模和经营领域日益扩大,发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。
持续向好的宏观经济,人均收入和消费的不断提高,为房地产市场的发展奠定市场基础。

邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环,人民路,北京大道,北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边,而老城区湍河以北片区,南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城区发展向东,产业集聚区南北两向发展,城市框架不断拉大。
2010年,邓州市中心城区建设面积达到35平方公里,城镇人口53.89万人,其中城区人口35万人。根据发展规划,到2020年邓州市建成区面积将拉大至50平方公里,城区人口将超过50万人。
按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算,未来十年邓州市建成区15万新增理论住房需求面积将达537万平方米。

2007年至2010年年底,邓州市商品房建设用地投放总面积381.17亩,年均投放土地面积只有95.29亩。而从上表实际投放量分析,2008年和2009年连续两年不足40亩,2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩,2009年更是跌至22.55亩。
根据中国土地市场网公布的成交数据显示,2007年至2010年年底,邓州市共计成交商品房建设用地22宗,成交平均面积17.33亩,其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗,成交宗地面积合计26.88亩,分别占比36.36%和7.05%,成交时间主要集中于2008-2009年。
土地市场连续两年供应不足,供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设混乱;私人开发项目增多,建设规模小,建筑质量残差不齐,缺乏统一规划,商品房交易不规范。

根据连续的市场摸排调研,邓州市市区,特别是东一环沿线,北京大道沿线,北环路沿线已开工或即将开工的项目均为高层,小高层住宅。甚至位于文化路北段的半岛帝城项目三、四期规划也由原来的多层改为19、30层的高层住宅。
造成这样局面的因素有:一、受土地出让规划条件硬性要求,高层既节约土地,又能在有限的面积上增加产品套数,更是降低土地成本。二、供不应求的市场态势,高层物业利润丰厚,而且高层物业可以提升城市整体形象。

邓州市新城区商品住宅价格受供不应求市场态势影响,进入2011年之后,新城区商品房市场均价跳涨至3300-3500元/㎡,而回顾新城区2010年商品住宅价格也仅仅维持在2700-3100元/㎡的市场价格区间。
相对于邓州市其他区域住房价格来说,新城区目前的市场预期价格已超出约1000元/㎡,而凭借新城区高标准的市政配套及丰富齐全的教育配套资源,新城区商品房市场价格上涨预期依旧较为强烈。
从调查看出,新城区各个标杆性楼盘价格区间主要集中在3100-3500元/ ㎡左右。

从调查对比分析可以看出,目前邓州市中高端项目主力户型为两房和三房,两房面积多集中在95-105㎡,三房面积 设置主要集中在115-135㎡,140-150㎡,兼有少量四房户型,面积设定在160-170㎡;市场上开始出现面积为171㎡ 的亲情子母套房创新;从调研项目的户型套数比重来看,多以三房两厅为主力户型,配以两房两厅或者四房两厅。

土地市场供应的不足,导致了邓州市正规的商品房开发建设总量在2008年和2009年几乎停滞的背景下,同时城区人口改善居住环境及外来人口增加带来的住房需求持续增长,自2010年开始,正规的社区化商品房市场呈现较大的供不应求态势:
和谐广场,财富世家等一批在08年陷入滞销的楼盘,在2010年成功实现逆转,并且财富置业在新城区的第二个开发项目财富名家在2010年只用了半年时间成功推售一期约3万平方米的住宅面积(相当于财富世家一期2年完成的市场销售面积),开盘当天销售率逾95%;
对于正规建设住宅产品的俏销,一方面反映了邓州市城区居民更加注重居住品质的市场消费变化,另一方面也使得邓州较大规模的开发企业和个人对于市场盲目乐观,最直接的表现为不同程度的未动工即开始收取购房预付款,而新城区范围内的高层住宅价格也由2010年不到3000元/㎡的区域市场均价而一跃至目前区域市场的3300-3500元/㎡价格,财富世家项目更是将项目二期一批住宅均价拉升至最高价近4000元/㎡的邓州市住宅价格新高!而这一切,还只是发生在开发商有意推迟后期项目入市节奏的捂盘惜售心态之上的楼市疯狂一幕而已!
通过以上情况的了解,预计2011年下半年开始,邓州市正规建设的商品房供不应求的市场态势会得到一定程度的缓解。特别是紧邻南部规划中心,区位优势明显,潜在价值巨大。未来或成邓州市商品房供应的热点区域,预计区域市场竞争将较为激烈。

邓州房地产市场现状
中低端客户:随着邓房价的攀升,大批低收入客户将被高房价挤出, 流向西部和南部区域。
中高端客户:邓州楼市的快速发展使得低密度品质楼盘更加稀缺, 一部分客户为寻求低密度品质楼盘而流向周边城市.
宏观政策:自2011.04.06起,央行上调人民币存贷款基准利率0.25个 百分点由以前的5.94上调到6.80。加息将给楼上带来一定 的观望。

邓州未来房地产市场特点
新区盘占主流市场地位。
大量的可投放量使市场竞争更为激烈,总量达到30万㎡
产品的同质化将成为一个比较严重的现象。
产品的细分成为楼盘快速去化的重要手段。
购房客户将因楼盘档次不同而产生两级分化。

市场行情 从当前的情况来看,市场可投放量较小,达到30万㎡,。区域楼盘档次较低,产品定位一般,只涵盖多层。
客户层面 随着邓州楼市的不断升温,房价一路攀升;市区楼盘高容积率高密度楼盘越来越多,一部分客户为追求低密度高品质楼盘,将会流向邓州的周边楼盘市场。
小结:未来的核心优势将会愈加明显,核心价值巨大。