房地产金融及其创新态势方面,有很多东西值得我们注意。在目前的房地产金融形势下，商业银行目前仍然是中国房地产金融的主流载体；信托成为中国房地产金融创新的主流范式；"信托＋银行"是中国房地产金融的主要模式；外资金融机构以及境外基金是中国房地产金融的新生力量。

　　中国房地产金融大变革的时代已经来到升。

　　第一点，为什么银行是当前甚至相当长时间内是中国房地产金融的主流载体和平台呢？

　　首先这是因为，现在整个中国金融业资产30万亿左右，而商业银行的金融资产达到28万亿，其他的非银行金融机构如证券、保险、信托、租赁等等的金融资产总和只有2万亿左右，仅仅是商业银行资产的1/10。其次，作为商业银行来讲，给房地产开发商的开发贷款、流动紫晶贷款以及按揭贷款也占到99%的份额，其他的如信托融资以及其他金融类的运作模式只有商业银行融资总额的1/1000左右。这两个数据说明了银行仍然是主流平台，但是银行这种间接融资平台一定要打破。信托以及境外的银行，包括境内可能会出现的房地产的基金，可能会出现优化发展的变局。

　　第二点，信托是中国房地产金融创新的主流范式和主要趋势。这在于信托制度的特殊优势。英国法学家梅特兰说得好"如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念，我相信再也没有比这更好的答案了。这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。"美国的信托专家斯科特也认为"信托业得应用范围可以与人类得想像力相媲美"。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大核心功能，信托公司是联动货币市场、资本市场、产业市场的全能型金融百货公司。比如重庆国际信托投资公司在货币市场领域，每年的金融同业拆借达300多亿人民币。在资本市场可以做投资银行业务，重庆国投是西南证券、益民基金的第一大股东等等。信托投资公司还可以直接投资产业，这是其他金融机构都不具备的独特优势，信托公司自身的资金可以投资房地产，比如说，重庆国投的全资子公司中华物业就是专门做房地产的公司。

　　另外，信托公司可以为房地产项目进行信托融资，但是作为信托模式会实现两个提升和转变，第一个转变，从融资型向理财型转变。因为，信托法颁布以后，房地产信托已经为中国的房地产事业作出了巨大的贡献。去年北京房地产信托融资达到20多个亿。作为信托的创新模式，它会很多种，比如优先购买权信托、财产权信托，还有房地产股权投资信托等等，比银行单纯的贷款模式丰富得多。由于信托制度的优势，未来信托投资公司将优先建立起一个有效的资金平台与资金池，受人之托，代人理财，有了大量资金储备，然后优选地产项目，从被动转为主动。未来地产金融的发展模式，肯定是信托逐步占据主流地位。

　　第二个提升，从佣金收入型向投资收益型提升。信托不是简单里给房地产项目贷款一个亿，然后收取一定的信托管理费。未来的发展是信托投资公司看中这个房地产项目以后，会一起来与这个房地产开发商合作，以股权的方式投资这个项目，共担风险，共享收益。这两个模式的提升，就是房地产信托投资基金，或者叫做房地产产业信托资金。目前由于法制障碍，还没有房地产产业基金的叫法。其实，基金是信托的一种，叫单位信托，任何基金前面都可以加上信托两个字。房地产产业基金未来肯定出现的，未来的房地产信托投资基金，将更直接深入房地产市场，比银行更灵活有效。

　　第三点，"信托＋银行"是中国房地产融资的主流模式。在当前，甚至在相当长时间内，这都是中国房地产融资的主流模式。商业银行要给房地产项目融资，存在很多的限制，另外包括国家的宏观调控对房地产业也是影响巨大。包括目前上海、杭州、温州出现的房地产泡沫，我去年上半年就认为中国的房地产区域市场存在泡沫，当时有一个中美韩三国房地产圆桌会议的时候就谈到了。

　　我既是一名学者也是一位金融实际操作者，我既从理论的高度、宏观的视角，更从实践的角度的研判形势，分析问题和解决问题。我在这里要提出三个理论，首先是"房地产有效真实需求理论"，其实中国房地产的需求有一个真实需求，也有一个虚假需求，虚假需求主要是指投机的。但要强调的是真实需求里面有一个有效真实需求和一个无效真实需求的区别。实际上有效真实需求是确实具有购买力的购买者。这个在中国来讲，实际上有的人已成为负资产了，提前透支消费，负债累累。我们研究房地产，要重点关注谁是真实的有效需求者，这个才是对房地产市场健康发展最大的推动者。

　　此外，房地产具有一定的公共产品属性，作为中国的房地产要为中低收入者提供一些房子。但是，目前来讲，中国的房产结构是扭曲的，价格也是扭曲的。因为中低价格的房屋供给者比较少，需要政府来保障中低收入者的住房问题。中国现在要构建和谐地产，不能只重效率不重公平，长期扭曲产生破坏性因素最终实际上反而会导致我们国民经济的衰退。第二，我要驳斥地荒论，并提出"土地循环可再生使用论"。

　　可以这样讲，从总量来看，土地是固定的。短期内，土地资源是稀缺的。但是从长期讲，土地是可循环再生使用的。从较近期的时间来讲，旧城、危改房可能要拆迁，还要造新城，土地又出笼了。同时，在中国土地只有70年的使用权，是可循环可再生使用的。我接下来提出"房屋长期贬值论"。从房屋七十年使用权和折旧的角度看，住宅一定是贬值的，虽然不排除最近几年周边物业售房价格可能有一定涨幅，但如果从房屋七十年使用权的角度看，所有住宅几乎在未来都会有一定程度的贬值，当然历史文物除外。

　　回过头来，我讲为什么"信托＋银行"是中国房地产融资的主流模式呢？商业银行在现实条件下受到诸多限制，必须要有一个灵活变通的金融模式。信托就可以不受121文的限制。我操作的世纪星城股权投资信托计划就是一个信托加银行的典型案例，信托融两个亿，银行融两个亿，银行、信托和项目三方签订一个框架协议，共同来把这个房地产项目开发好，充分保证资金链不断裂。

　　房地产信托管理暂行办法征求意见稿出来了，虽然还没有正式出台。这里面明确了房地产即使四证不全，也可以进行信托融资。实际上现在就是很多不具备银行融资条件的纷纷转向信托融资。目前在中国这种房地产融资格局下只有信托加银行才是最佳的模式。

　　第四点,外资金融机构以及境外基金是中国房地产金融的新生力量。外资银行已经可以做人民币业务了。但是境外方面的产业基金，他们进入中国是一种股权投资，不是一种金融形态。他们现在不能进行金融运作。但是我们必须肯定的就是外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。特别是加入WTO后，2006年中国金融业全面开放，将会有更多的外资金融机构，更多的外资金融产品，更多的房地产融资渠道，都会为我们打开。

　　作为外资银行给房地产开发商贷款有几个条件，第一，要有良好法人治理结构。第二，抵押率要求较高，要50%。但是如果能够获得贷款，第一个好处，利率低于现有中国的银行，第二，期限可可以长达十年。因此，我个人认为，中国房地产金融变局的时代已经到来。