最近，刚刚随中国房协考察团赴美国考察回国的房地产资深顾问、清华大学职业经理训练中心教授曾宪斌先生接受了本报记者采访，谈了考察美国房地产的四点启示：

    一、房地产业是一个长期发展的产业

    曾宪斌说，美国房地产长期处于上升的趋势，其中有小的调整，但平均年增长都在５～７％左右，美国加州楼价连续多年以１０～１５％的幅度上涨。过去，我们认为房地产处于高速增长期，到了一定程度就会停下来，但美国作为最发达的国家，房地产业仍在处于不断发展当中。去年最大一家房地产公司的股价从１０美元涨到了４０美元。房地产股票的收益率很高。

    这给我们一个启示，在市场经济下，房地产业是一个长期处于发展之中的行业，只要经济在发展，人们的收入在增加，房地产需求就不断在增长。美国人一生都在为房子奋斗，他们的住宅不断升级换代，需求的面积越来越大，质量越来越高，房子的需求是无止境的。

    去年底广州市统计局的一份统计表明：２００３年１１月份，广州居民花在购房上的钱就达２３．４４亿元，一共买下了４７．２２万平方米的商品房。如果按一户人家买一套８０平方米的商品房计算，仅去年１１月份，广州就有近６０００户居民搬进了新居。随着居民收入水平的提高，买房成为广州人最大宗的消费之一。２００３年１～１１月份累计，广州市商品房实际销售面积和实际销售合同金额分别为５６３．２１万平方米和２３３．０４亿元，分别比去年同期增长１３．９％和１４．６％，也就是说，去年广州居民平均每个月都要拿出２０个亿来购买超过５０万平方米的商品房。

    实践证明，经济发展与房地产业发展是同步的，房地产业是一个持续增长的产业。

    二、形成一手房、二手房、高中低档房市场结构的整体平衡

    曾宪斌结合美国房地产市场的情况，认为正确处理一手房、二手房、高中低档房之间的关系十分重要。目前我国房地产市场结构不够合理，高档房多，低档房少，要进行调整，这在一定时期是必要的，但最重要的是要发展二手房市场。美国的二手房交易市场极其活跃，人们买房子，首先关注二手房市场，二手房的交易量大大超过一手房交易。有钱人买新房，换大房，中低收入的人群购买二手房，住旧房，住小一些的房子。形成了住房消费的梯次结构。

    广州房地产市场也证明，二手房市场发展潜力巨大。去年上半年广州市二手房交易面积２６７．４７万平方米，同比增加１０．３％；交易额７５．２６亿元，同比增加２１．７％；二手房占住宅交易额比重也逐年增加，由２０００年占１８％到２００１年的２５．６％，２００２年再升至２９．７％。由于政府逐步完善房改房上市政策，降低上市“门槛”，市场化运作逐步规范，加上外来人口的不断增长，使二手房特别是房改房交易呈现持续活跃的局面。

    另外，去年９月在深圳秋交会现场，不长的二手楼一条街也是异常火爆。业内人士分析说，深圳二手楼的供应量持续增加，需求也在不断增加。另外，二手房销售的火旺，有助于实现梯度消费，合理配置住房资源，将有力带动一手房交易市场的繁荣。

    曾宪斌认为，我们要十分珍惜土地资源，不要浪费土地去建那些大片大片的低档次住房。在新建住房中，应该以高档住房为主，一是土地价值在不断提高，在经济高速发展过程中，土地应该向它的市场价值回归；二是市场有需求，随着经济的发展，社会的进步，人们收入和财富的增加，永远有高档房的需求。在我国经济发达的地区，城市里大批的原有职工住宅可以进入二手房市场，供中低收入的人们和在城市化过程中进城的农民居住，可以直接买卖交易，也可以变成廉租房。目前房地产市场结构不合理，应该通过搞活二手房市场来解决，不应大量建价值低廉的低档次住宅。只有这样，才能有效保护珍贵的土地资源。

    三、房地产企业规模化是必然趋势

    曾宪斌介绍说，美国前三家大的房地产企业市场占有量占全国总量的４５％。企业规模大，开发成本低，建筑水平高，是当前美国房地产业的三大特点。目前香港房地产业也是７～８家大的企业垄断了近８０％的市场份额。房地产企业规模化经营是国际市场中的一个特点。广东省社会科学院在去年底的一份“广州市房地产企业竞争力评估报告”也反映了这一发展趋势：竞争力前十强企业在参评企业所占的比重，总资产占７５．９８％，净资产占８２．９９％，销售收入占７１．５％，利润占８６．５５％，投资总额占６６％。但目前我国房地产企业数量多，素质低，规模小的问题仍然存在，规模化、垄断化的步伐应该加快。

    四、信用是最重要的

    曾宪斌在考察中发现，美国房地产的广告很少，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也没有多少房地产广告。他们考察的几个房地产公司现场售楼部，都是中年妇女在售楼部，没有售楼小姐。而且她们只讲楼盘的优点，不做推销，服务台上也只有一个很简单的价格表。美国一些房地产公司对客户按信用实行分类，社会信用指数高的可以实行零首付，信用不好的客户则要一次性缴纳很高的购房款，或者必须一次性付清。

    曾宪斌说，美国房地产市场重质量、重信用，不像我们有些房地产公司重营销、重社区概念。这是房地产市场发展成熟的一个表现。我们应该克服浮躁心理，积极稳健地发展房地产市场。