资金还会大规模杀入房地产市场吗？房地产企业如何对接资本市场？是否到了挤掉房地产泡沫的时候了？在房地产资本的游戏中，２００３年注定是一个令人期待和让人痛苦的一年——

    泡沫对话

    ■住房成套率

    在１以下 不能算泡沫

    任志强（华远集团总裁）：

    全世界没有一个城市在城市人口和住房成套率满足１：１以前出现过泡沫，在人均的家庭户数和你的城市住房套数在１：１以下的时候，一定有人住的是破房。比如说我今年生产量多了，或者说我这两年生产量多，也会在一个很短的时间内消化掉，那么这个东西不能算是泡沫。一定是在满足１：１或者１：１．２以上，住房的成套住宅大于城市的人均户数以后，才可能在这个国家或者这个城市出现有地产泡沫的情况。不能满足成套率之前都是最基本的需求。

    北京大概只有５５％的成套率，全国大概是５２％的成套率，如果把这种情况认为是人均平米数，那么我们的标准太低了。如果按照１％的城市化程度来算，建设部公布的数字，２０００万人变成城市户口，３个人一套住房的话，需要１７００万套房子，那么按照城市来说，要满足一个小康的居住标准，这个速度要维持十年，才能满足一个最低标准。

    根据建设部发布的统计数字，今年１至９月份竣工的面积是１．１３４２亿平方米，销售面积是１．１２亿平方米，两个之间差是一百多万平方米，大概是１．８％，说明销售面积大于竣工面积，因为竣工面积里有很多不能销售，１０万平方米房子，其中有１万平方米车库，１万平方米人防等等不能列入，如果把这些面积一算的话，如果是８０％至９０％的销售率就说明这个房子全部卖完了。

    ■写字楼成为

    生产工具

    潘石屹（ＳＯＨＯ中国有限公司董事长）：

     钱如果是直接由银行贷给发展商，很容易形成泡沫，很容易形成过热，应该限制银行等金融机构直接把钱贷给房地产商，而是鼓励个人购房的按揭贷款。这就形成了房地产的第一笔钱是房地产商投的，第二笔是最终客户投的，最终客户交了２０％至３０％的钱，银行才给贷款，这样就有了千千万万客户的选择，这样的政策比你直接把钱贷给房地产商好。其实所有的泡沫、过热都是钱惹的祸，如果继续实施个人按揭的金融政策，应该是健康的，不会出现大规模的银行开发贷款形成的空置率，以及泡沫和过热。

    我认为房地产市场一直鼓励把住宅培育成新的经济增长点，整个银行的按揭贷款也倾向于住宅，而舍弃商铺和写字楼。实际上，写字楼已经成为一个生产的工具，人不到工厂去赚钱了，而是到办公楼里去赚钱。可是，写字楼和商铺得不到按揭贷款，到现在为止，这些写字楼只能挤占住宅的空间，造成两个结果：一是办公室挤在住宅里面，二是写字楼的租金水平极高。

    ■购房自用市场

    没有产生泡沫的基础

    张宝全（安地集团董事长）：

    我觉得房地产市场的过热有一个重要特点，就是炒买和炒卖，不管是土地也好，房子也好。１９９２年以后，南方市场在投资过程中把投资变成了投机，泡沫不停地被放大。但是目前我们的房地产政策，特别是房产的产权政策，正好制约了这一点，投机根本不可能形成。

    从这一点来看，在我们的市场，根本就没有产生泡沫的基础。现在的房大部分还是消费者在买，投资者非常少，买下来主要也是出租。不太可能有太多的泡沫，所以我觉得从这个角度来讲，担心过热是没有基础的，而且过分地夸张这一点，不仅是不符合我们的现实，对市场的发展也是非常不利的。

    ■能否建立权威市场数据

    张民耕（银信投资有限公司董事长）：

    关于是否有泡沫，媒体最好搞一些比较客观的指数和市场调查，有一些客观的依据，这样可以防止资产运作中无谓的消耗和磨损，万一真是过热了，如果大家投入的太多了，会使一大批资产毁灭。

    ■房屋是一项基础建设

    李宏（泰跃房地产公司副总经理）：

    我比较反对泡沫（理论），因为房屋是一个基础建设，不光是普通的常规的居住（产品），我国加入世贸组织以后，很多商业机构要进来，包括新的市政建设、商业建设等等，住宅行业要对接服务、金融行业在内的所有行业。如果说今天只把房地产市场看成一个简单的住宅市场，或者是因为某一些地方产生过热，政府就简单地控量和放量，不能从结构上去调整和理顺它，对于房地产影响就很大。

    资本对话

    ■用基金比上市省事

    任志强：在国外的资本市场，房地产业用上市的方式和地产结合得很少，除了东南亚地区以外，因为可以用基金和其他的方式，所以地产基金的发达程度远远超过了通过上市去直接融资，一旦信托基金和其他的基金开了口子以后，（很多公司）不一定非要上市了。

    国外有很多大的基金要进入中国参与房地产行业，将对中国地产的资本产生巨大的推动。所以从资本市场看，过去中国的投资是以国有投资为主，而现在是非国有投资，银行的资本只占不到２３％了，如果其他基金或者是信托基金可以贷款的话，可以把２３％的口子堵住。

    ■房地产上市公司

    运作被三只手牵着

    陈长春（金地鸿业房地产开发公司总经理）：

    随着金地、天鸿宝业，天津大开发上市以后，整个房地产上市公司的路都打通了，而且会越来越宽。我觉得未来在资金方面给房地产商提供了一个很好的市场配置的渠道。金地从上市过程尝到了很多好处，比方说我们现在账面上有八亿左右的现金在流动，但是这也使得我们压力非常巨大。

    上市以后，由于它披露政策和规范化的运作，使得我们是在一个比较狭窄的通道里面，后面有股市拿着鞭子赶着你必须顺着狭窄的通道走——上市公司的运作被三只手牵着：第一只手是市场，一个企业在市场上运作不成功，就什么都谈不上了；第二只手是规范化，什么都要规范化，比方说我们拿了一块地，一签了合同，那个合同大部分的内容都要被披露，这个我觉得其实是非常痛苦的一个过程，你里面很多核心的商业机密也被暴露无遗；第三个是股价，股价也会直接影响到公司运作的想法，举一个非常简单的例子，金地第三季度披露，每股只有１分钱利润，股价马上就跌下来了，我觉得这是股民对房地产上市公司不理解。

    房地产公司和上市公司是有区别的。上市公司必须在拿到竣工许可证之后才能够结算，实际上销售都完成了，但是不能算成利润。对房地产上市公司来讲，你可能更多的会关心一个企业在五年内的规划，而且要不折不扣地按这个规划来运作，哪一个链条发生了脱节，最后导致你企业在五年期间产生非常大的一个业界滑坡，所以我们非常关心整个项目运作的结果。