深圳房地产经过十多年的发展，开发商对住宅产品认知的程度和研究深度已走在全国前列，开发水平已接近香港、台湾、新加坡等发达地区，房地产开发已走向成熟。研究、探讨深圳房地产的发展过程，对于郑州房地产开发从蒙昧走向理性，由幼稚走向成熟，不无裨益。

    第一阶段：粗放型开发

    96年以前，是深圳房地产开发的第一阶段，这一阶段住宅产品的代表作是碧河花园、滨河新村、香密一、二村等。其基本特征是：

    1、 实用性第一，满足生存温饱的需求

    第一代产品还受到我国早期建筑思想注重实用性的影响、消费者很关心每个单位的实用率。高层住宅多半是每层8户的"井"字型的设计，这样可以大大提高实用面积，减少分摊面积。户型的设计反映出第一阶段的产品多半为了满足消费者基本的生存需求。二房二厅的面积一般在70-80平方米，三房二厅的面积在80-110平方米之间的居多。最初只有一个卫生间，到90年代中期逐渐有了双卫生间。起初的厅也只有一个，客饭厅共用，之后才有了隔离的双厅。总体上看，多数住宅单位面积都较小。

    2、 配套重于服务性

    第一阶段住宅小区的服务性配套较多，如碧波花园、白沙岭小区、滨河新村等，都配有停车场、小学、幼儿园、游泳池、邮局、肉菜市场等。早期住宅区的停车多设置在地面，象罗湖小区那些高层住宅也没有设地下停车场。肉菜市场是许多住宅区的一道景观，象许多政府建的福利房、微利房社区，这些设施都设在小区最醒目的地方，有些还在肉菜市场上面建一些单身公寓，如莲花二村、碧波花园等。为了儿童的考虑都建有幼儿园、小学等配套，许多小区的游泳池只单纯是一项配套，几乎没有观赏意义。

    3、 注重朝向、采光、通风的实用性

    早期多层住宅多半是行列式的布局，没有电梯，强调住宅朝向，户户向南，一梯两户的设计通风和采光都较好，也有一梯四户的点式设计。许多多层住宅的容积率较低，象碧波花园占地面积120000平方米，建筑面积115000平方米，容积率仅为0.95，这样低的容积率现在几乎不见了。其绿化空地比较多，但素质仍然体现不出来。

    4、 产品低成本、大量重复

    第一阶段的产品之所以行列式设计比较多，主要考虑到的是成本问题。户型的变化不大，设计起来相对容易，能够在短时间内重复制造，这种设计风格是20世纪二三十年代德国社会主义理论思想的延续，强调人人平等。在90年代初期，我们的设计师还受计划经济时期的平均主义思想影响。同时消费者对于高品质楼盘的认知度还较低，而这种兵营似的排屋也比当年住铁皮房的艰苦环境好许多，因而消费者没有太多的挑剔。

    5、 室内设计重于室外设计

    考虑到居住问题的第一步就是要完善"住"的需求，这是消费者最为关心的问题。这个时期的消费者看重的还是房子本身结构，房间是否方正实用这差不多是每个消费者关心的问题。因而设计师考虑的首要问题就是解决房间的布局，尽量方正实用，而对于房子的外观设计、环境规划此时尚未提到议事日程上来。

    第二阶段：精细型开发

    深圳从1996年下半年开始出现了以百仕达花园、金地海景花园、万科城市花园、东海花园等为代表的深圳房地产开发第二阶段住宅产品。这批住宅产品较第一阶段的产品在本质上有较大的区别，规划设计理念及产品风格都较以前有了很大改进，标志着深圳房地产发展进入第二阶段。

    第二阶段住宅产品的规划设计、建筑外观风格、建筑用料、发展商的经营理念及消费者的鉴赏水平都有了很大程度的提高。第二阶段的房地产开发从消费理念和发展商的经营思路来看，其主要特征是：

    1、 "以人为本"的开发理念被广泛引入

    为了提升小区内居民的生活素质，为居民创造安全舒适的生活环境，第二阶段住宅已经开始注重"以人为本"的设计，如"人车分流"的设计，人行道与车行道尽量分开，停车库与住户电梯联为一体。为了达到外立面美观的效果，设计了隐蔽的管道井。以往空调机都是杂乱布置的，现在发展商多半采用百叶隔栅将其遮挡起来，结构上广泛采用无梁无柱轻型分割墙的办法，水、电管线一律暗埋，住户可以自由分割平面。此外还有集中供热系统、可视对讲机、电话线、有线电视及电源线接口都一次性安装到位。衣橱、洗衣机、冰箱等家庭大件用品的位置，发展商都开始切实考虑到。总之，第二阶段的产品在本质上较第一阶段的产品有了很大程度的提高。

    2、 追求舒适的居住时尚

    进入九十年代中期，深圳富裕起来的阶层已不满足于温饱型住宅的消费，而希望自己的居室有别于普通住宅，希望同等消费水平的人能够生活在自己的周边，这样对户型设计、小区内的配套设施有了更高的要求。在第二代产品的初期阶段，大户型之所以极为流行，也在于这类买家多半是早期在深圳有住房的重复置业者，他们希望配有工人房、书房等多种功能性用房，也希望有大客厅、大厨房、大卫生间，同时主人房的面积也不能小。于是复式房和跃式房开始流行，这类人群购不起更高层的别墅，但如果房子有独立的小花园和天台等户外空间，也是一种身份的体现。

    3、 "欧陆风情"风靡一时

    九十年代中期，深圳诞生了许多模仿欧式建筑的住宅，以至于在福田保税区出现了"欧风一条街"。这些带有某种古罗马建筑语言和符号的住宅，竞相成为这批"先富裕起?quot;一代人的奢侈品。欧陆风情在北京、上海、广州等许多国内城市都流行过一段时间，这也反映出第二代产品还有许多幼稚病。这种欧陆风刮得很快很猛，以至后来成了众多设计师口诛笔伐的对象。

    4、 环境景观设计浮出水面

    自金地海景花园引进了香港怡景师HASSELL后，百仕达花园请了香港的园林大师吕元中先生，万科城市花园和天健花园请了澳洲的柏涛。。。。。。深圳住宅小区开发有了专业的环境规划。以往住宅小区的环境部分往往由建筑师统一完成，现在发展商开始把这一部分规划内容委托给专业设计师来做。小区内的绿化、小品、硬质环境、水景等开始由专业设计师来完成，发展商的经营理念和消费者的鉴赏水平又一次得到提升。

     5、 休闲娱乐性配套取代服务性配套

    随着消费者居住水平的提高，生活小区内服务性配套已不再成为主要的配套设施。自湖景花园设置了深圳第一个住房会所后，诸如金地海景花园、百仕达花园、万科城市花园、东海花园等住宅均设置了住房会所。会所囊括了许多休闲娱乐性的服务项目，成为吸引消费者的重要卖点。

    第三阶段：生态与文化的挖掘开发

    自1999年下半年至今，深圳住宅开始步入一个新的发展阶段，这就是第三阶段住宅产品的崛起。这一阶段住宅开发无论是质或是量都有重大突破，开始在生态、景观和文化挖掘上做文章。

    1、 规模化是该阶段的显著特征

    在1998年以前，深圳大型住宅区仅限于政府兴建的公房如莲花北、石厦南、梅林一村等。到1999年下半年，深圳大型住宅项目陆续登场，如百仕达花园二期、东海花园二期、金海湾花园、蔚蓝海岸、星海名城、中海怡翠山庄等，这批住宅项目建筑面积均超过10万平方米，最大规模的项目超过80万平方米。大社区、大配套、绿化面积大的项目渐成深圳住宅开发第三阶段产品的主流，这对一些规模较小的单个项目构成较大的市场冲击。

    2、 建筑风格、户型设计呈现多元化的趋向

    第三阶段的住宅不再是欧陆风情一统天下的局面，市场上出现多种风格的住宅，如地中海式、现代主义、新古典主义、新加坡式、法国式、岭南风格等多种流派，反映出消费者选择住宅的品味日趋多样化。同时，市场上也避免了一种流行风大行其道的局面。这就如同服装市场一样，一种成熟的消费市场，已经不再是流行风盲目盛行的市场。户型不再是一种作为主导市场，而是趋向多元化的发展，使得每个层次的消费者都有自己的选择余地，第三阶段的产品较第二阶段的产品又成熟了许多。

    3、 环境景观成为大卖点

    在满足了室内居住空间需求之后，许多消费者对家的理解也不仅局限在自己的房间里面，而更多地需要人与自然的融合，小区内的一草一木都是提升居住品味的必要构件。发展商为了增加小区内的环境品质，纷纷重金邀请国际级的环境设计师前来助阵，反映出消费者物质生活水平提高后对居住生活的理解更深刻。深圳大学建筑研究院的许安之教授提出这样的观点?quot;小康之前重面积，小康之中重装修，小康之后重环境"，居住环境已成为反映生活素质高低的重要因素。

    对郑州房地产开发的启示

    综观深圳房地产的开发，取胜之道无外乎以下两个方面：

    一、 战略上的把握（创新和开发策略制胜）

    房地产的竞争到了今天，已经大大超越了产品竞争和项目竞争，归根结底是创新和开发模式的竞争。深圳楼盘数百个，却鲜有克隆和模仿，大家都在观念上创新，在产品上创新，在营销推广上创新，因此，摆脱了同质化竞争。消费者真正需求的是整体更高素质的住宅，一种更高层次的生活品位。楼市发展10多