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楼市出现“卖房潮”?2大“逆转”政策,2021年房产走势已清楚
编辑:邓州楼市网   2021年06月28日17:44   来源:南阳楼市网  
房价上涨提高了许多人的买房成本,让人是望房兴叹、无可奈何,不过到了2021年,许多人翘首以盼的房价涨势放缓,已经悄悄来临,并且在一些城市得到了验证。

北京周边市县的楼市,近年来遭到了严重腰斩,尤其是香河县,房价跌幅达到了72%,从几年前的2.5万元/平方米,跌到了现在的7000元/平方米,有一些楼盘比如富力新城甚至还要送车位来吸引客户。

不只是香河县,全国多个城市新房价格也出现了下跌情况。58同城和安居客联合发布的2021年《3月国民安居指数报告》显示,2021年3月,全国67座重点监测的城市,新房在线均价为16282元/㎡,环比下跌了0.67%,到了5月份仍然在跌,新房在线均价降到了16163元/㎡,环比下跌了0.18%。

二手房遇冷

房价出现了下跌苗头,让不少人开始慌了,拥有多套房产的人开始转售手中的房子,这直接导致二手房挂牌量激增。据58同城、安居客的数据显示,3月份全国二手房新增挂牌房源量环比上涨了83.9%。

挂牌量虽然大涨,但是成交量很惨淡。以深圳为例,深圳住建局的数据显示,截至2021年5月30日,深圳当月全市二手房的成交量为3314套,环比4月还下降了近四成,而国家统计局也发布数据,2021年4月深圳二手房的价格环比涨幅为零。

全国多地都出现了房价跌、房子不好卖的情况,让许多人看不清情势,但其实细细想来,楼市已经出现了两大逆转,房价未来的走势,已经有了脉络。

限贷令的出台,贷不起了

2020年底,央行和银保监会共同发布了一项通知,对个人和企业的房地产贷款比例有了新的限制规定,并且于2021年1月1日开始实行。两大部门将银行分成了五档,不同档类的银行给予的个人住房贷款占比上限不一样,但是,第一档也仅给出了上限32.5%的占比,第五档则仅为7.5%。

一位国有大银行分行的副行长也表示,2021年以来个人按揭贷款的额度偏紧了,每月的放款额度非常有限。另外,银行在审批申请贷款的时间上,也大大延长了,比如上海,审批时间由以前的2-3周,延长到了现在的1个月到1个半月,而且放款还需要1个月。

这无疑提高了买房的门槛,尤其是那些想要多买房的群体,但同时也波及到了刚需客,因此,最近几个月,新房价格下跌,二手房成交量下降,也就不足为奇了。

不仅是针对个人,对房企也有了贷款限制。第一档的中资大型银行,给房企的房地产贷款占比上限仅为40%,第五档的更是仅为12.5%。如此一来,银行就不得不调整贷款标准,以后房企想从银行里轻松贷到更多款,也难了。

降低房价来回款就成了一条自救之路,恒大已经多次示范,而且为了降低负债率,2021年6月3日许家印就提出,到2021年6月30日,恒大至少要将负债率降低到“三道红线”中的绿色档。因为如果不变“绿”的话,想向银行贷款都没门,因此恒大最近全国多地区的楼盘优惠力度极大。

其他房企的命运也差不多,强如泰禾都能资金链断裂,在贷款门槛提高的情况下,为了不陷入资金危机中,未来各大房企说不定就要主动降价了。

地价涨幅大于房价,买不起了

房价受地价的影响很大,往往地价卖得高,楼面价也会跟着高,二者相辅相成,但是近年来,凶猛的房价竟然涨不过地价了。

国家统计局的数据显示,2020年全国的土地成交均价为6762元/平方米,而2019年仅为5696元/平方米,涨幅高达18.72%。但是,2020年全国的商品房均价仅为5859元/平方米,只比2019年涨了5.9%,这样的涨幅比地价少了太多。

到了2021年5月,土地成交均价依然走高,过半城市收金同比上涨,但是房价不可能跟随地价来任性涨得,要看人们是否买得起。

很显然,大家并没有那么富裕。按国家统计局的数据,2020年全国居民人均可支配的收入为32189元,算成月薪就更低了,根据36氪统计的数据,我国绝大部分城市的平均月薪资都不足6000元。

收入低,也就等于购买力低,人们觉得收入再怎么样涨也跟不上房价的涨势,因此尽管地价还在涨,但是房价真不能再涨了,再涨的话,人们就买不起了,太多的房子没人买的话,那就没有升值的空间,经济学家任泽平也说过,我国城镇的存量房多达3.11亿套。所以最近几个月新房在线均价下跌,也就情有可原了。

在调控政策的压制之下,未来房产的走势已经明了,楼市的逆转已经悄然到来,部分城市的下跌会成常态,大城市房价也会趋于稳定,但是随着“房住不炒”的观念深入人心,人们对待房产也会更加理性了。

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