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监管出手,把楼市的“水分”挤出来 !
编辑:邓州楼市网   2021年07月07日08:34   来源:南阳楼市网  
历经20多年,楼市可能从未像现在这样“缺钱”。

一方面,购房者贷款开始收紧。

从年初就已有端倪的房贷紧张情况近期再度上演。上海、郑州、合肥、重庆、武汉等地部分银行被曝出现房贷收紧的情况,一些地方房贷额度“非常紧张”,个人按揭贷款额度“紧俏”,部分购房者反映需排队等放款。有的银行甚至暂停了二手房贷业务。

另一方面,商票这个庞大而隐秘的资金池,正在进入监管视野,开发商过去主要的“来钱”渠道或将纷纷失灵。

有消息称,央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围,要求相关房企将商票数据每月上报。随着商票被纳入监管,商票这条相对“灰色”的融资链条浮出水面,与之密切相关的供应链融资也受到严控。

接下来,针对房企“表外负债”的强监管大幕将大概率拉开,房企无法像过去一样“任性”融资了。

将两者放到一起,不难看出,资金不再汹涌流入房地产市场了。这是“房住不炒”所带来一大积极变化,而这样的变化可能才刚刚开始。

“停贷”风波

因为贷款额度紧张,广州、佛山等部分城市在2021年年中再次出现“停贷”的传言。几天前,包括中国银行广东分行等在内的多家银行回应称,停贷消息不实,不过,也承认,受调控政策影响,房贷放款时效有所放缓。

二季度以来,多数城市房贷利率持续走高,银行出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。贝壳研究院表示,特别是合肥、南京等城市部分银行5月起因贷款额度受限而停止办理二手房抵押贷款业务。

6月份,贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,比5月分别上浮5个、4个基点;6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。当前,重点城市首套和二套房利率与2019年11月份的高点已相去不远。

需要看到的是,房贷利率的提升与整体市场的利率水平稳定趋势并不一致。截至今年6月份,贷款市场报价利率(Loan Prime Rate, LPR)已经连续14个月未做调整。

前期楼市热度较高的长三角地区,房贷利率上涨最大。6月份,苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点,上调幅度在所有城市中排名第一,绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。

购房者放款周期拉长、利率提高,必然影响交易节奏,特别是对买房时间有要求的二手房换房交易受到直接影响。上海一些中介机构已经曝出开单量大减的情形。6月贝壳50城二手房成交量环比也下降约20%。

“房贷荒”应为短期现象

对于房贷紧张的原因,业内有两种说法。一种认为,这是房地产贷款集中度管理制度下,金融机构主动调控的结果。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,每当楼市调控收紧,都会出现“房贷荒”。今年这一情况尤其明显,主要是因为监管部门开启“房地产贷款集中度管理”,金融机构需要控制新增贷款额度,以免踩到监管红线。所以,银行也有意识地降低房贷投放的节奏。

贝壳研究院也认为,由于一季度使用了较大额度的信贷资源,到了半年考核时期,部分银行主动调整信贷投放速度,导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。合肥、杭州、成都等城市,上半年信贷额度投放较多,为迎接半年考核,部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。

另一种说法认为,这是市场原因。

中原地产首席分析师张大伟认为,各城市的房贷情况主要跟楼市表现有关。上半年,南方很多城市成交量大增,贷款需求大涨,虽然银行并没有刻意控制贷款供应,但相对巨大的需求下,额度不够用了。而北京以及北方多数地区,楼市成交平稳甚至清淡,贷款需求不多,所以额度不紧张,利率也未调涨。

无论何种原因,多位业内人士认为,这种情况并不会长期持续。

贝壳研究院分析认为,2020年全年居民部门新增中长期贷款约6万亿元,如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配,预计今年居民部门新增中长期贷款大约有6.4万亿-6.5万亿元左右的额度。去掉上半年3万亿元左右的已使用额度,下半年还将有超过3万亿元左右的信贷额度。因此,过了上半年考核节点后,下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态。

五个持续下降

房贷紧张的同时,我国房地产融资当下呈现出“五个持续下降”特征。

首先,房地产贷款增速持续下降。监管数据显示,截至2021年4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低,2021年以来持续低于各项贷款增速。

第二,房地产贷款集中度持续下降。房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点,已连续7个月下降。

第三,房地产信托规模持续下降。房地产信托余额较去年同期下降约13.6%,自2019年6月以来呈持续下降趋势。

第四,理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降。相关理财产品余额同比下降36%,近一年来持续保持下降趋势。

第五,是银行通过特定目的载体投向房地产领域的资金规模持续下降。相关业务规模同比下降26%,为连续15个月下降。

可以说,经过持续整治,资金过度流入房地产市场的问题已得到初步扭转。

“表外负债”迎来强监管

随着商票被纳入监管,房企“钱紧”可能将进一步凸显。

商业票据融资,是指通过商业票据进行融通资金。商业票据是一种商业信用工具,指由债务人向债权人开出的、承诺在一定时期内支付一定款项的支付保证书,即由无担保、可转让的短期期票组成。

负债表中,商业票据被计入应付账款、应付票据,避开了“三道红线”对有息负债的监管,因此,去年以来,承受较大资金压力和降杠杆压力的房企纷纷加大商票发行。

接下来,这条路可能走不通了。

据财联社消息,央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围,要求相关房企将商票数据每月上报。被纳入“三道红线”首批试点范围的12家房企是:碧桂园、恒大、绿地、融创、万科、中梁、华润、新城、华侨城、阳光城、保利、中海。

消息称,房企商票数据目前暂未纳入“三道红线”计算指标,未来极有可能被纳入。倘若商票数据被纳入“三道红线”中有息负债指标计算,未来房企降负债压力将持续加大。

长期以来,因商票不被计入有息负债而游离于“三道红线”之外,成为房企降“三道红线”法宝,规模亦迅速攀升。数据显示,2020年末TOP50房企应付票据规模为4013.5亿元,同比大增33.8%。

有分析认为,目前约8成房企都使用商票进行材料采购、劳务支出以及建设工程付款等,贯穿整个房地产产业链,从前期的土地招标到中后期开发建设、房产销售。其中,上游有材料供应商、建筑公司、设计公司,下游有装修公司、中介服务和物业服务机构等。房企一旦出现拒付商票行为,将带来连带损失。

“如果不及时纳入监管范围,有可能导致市场整体信用风险提升与失控,引发宏观经济运行风险。这是央行将‘三道红线’试点房企商票数据纳入其监控范围、要求相关房企将商票数据每月上报的主要原因。未来整个房企商票数据可能也会纳入‘三道红线’计算指标。”IPG首席经济学家柏文喜表示。

商票被纳入监管,这是一个重要的政策信号。接下来,针对房企“表外负债”的强监管大幕将大概率拉开。

此前,中基协就叫停了基金子公司备案房地产供应链类产品,今年以来的房地产信托规模也持续压降。据克尔瑞研究中心不完全统计,2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。

严防乱象回潮

多位业内人士表示,未来房地产贷款增速不会再高速增长。接下来,还需注意两方面问题。

一方面,不应过度“妖魔化”房地产贷款,也不能采取“一刀切”模式,而应理性看待房地产贷款合理增速对于国民经济增长的推动作用,满足购房者的刚需、改善型需求。

该如何平衡购房需求与房地产贷款增速之间的关系?“要在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持,加大对住房租赁市场金融支持,促进房地产市场平稳健康发展。”银保监会相关负责人说,截至2021年4月末,在银行业发放的个人按揭贷款中,首套房占比达91.8%,同比上升0.8个百分点;投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。

中国银保监会副主席梁涛公开表示:“下一步,中国银保监会将继续贯彻落实党中央、国务院房地产调控长效机制,坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性,避免房价大起大落,促进房地产市场平稳健康发展。”

另一方面,依然要高度关注房地产贷款“过快”增长引发的风险,坚决遏制违规业务,保持对违规业务的高压态势,如“经营贷”违规入楼市等,防范化解好房地产业务风险,防止乱象回潮。

“房住不炒”带来积极的新变化

无论是需求端的“房贷趋紧”还是供给端的开发商融资“紧箍咒”,都反映了同样的政策方向:把投机的、违规的、多余的资金从房地产领域挤出来。归根结底,四个字“房住不炒”。

一直以来,房地产都是一个巨大的货币蓄水池。各路资金源源不断涌入楼市,形成房地产业的“黄金20年”。但是问题也随之而来。大城市房价越来越高,想要留住人才、留住企业越来越难。如果炒房就能发财,哪个企业愿意搞创新?宝贵的信贷资源都被房子“套走”,谁来解实体经济的“渴”?

所有人都清楚知道,没有哪一个国家能只靠房地产业就富强起来。如果不矫正,上述这种“失衡”会越来越严重。这也正是为何中央强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”的重要原因。

狂奔20多年,楼市可能从未像现在这样“缺钱”。但是这只是个开始,“房住不炒”带来的变化是方方面面的。

日前,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,将新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员纳入住房保障。值得注意的是,此次保障对象并没有设置户籍等限制条件,保障范围进一步扩大。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为,大力发展保障性租赁住房,有利于降低中低收入阶层、新市民的住房负担。

可以预见,随着集体土地等建设保障性租赁住房的推进,以及共有产权住房供应的增加,大城市中低端住宅的价格泡沫将逐步消减。

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